Immobilienblase

Bauboom?

Das Thema geistert bereits länger und regelmässig durch den schweizerischen Blätterwald: die Immobilienblase. Die Erfahrung zeigt, dass wir erst im Nachhinein wissen, ob es eine war oder nicht. Meine lokalen Tageszeitungen sind seit der Veröffentlichung einer neuen Studie voll mit diesem Thema, da unsere Gegend in den wunderschön aufbereiteten Graphiken immer orange oder rot als potentieller Krisenherd dargestellt ist.
Das hat mich neugierig gemacht und ich habe versucht, mir selbst ein Bild zu machen. Hinweis: Die spannenden Studien und tollen Grafiken verstecken sich alle in den Links. Zusammengefasst: Es herrscht Wachstum, beim Bau und bei den Preisen. Ob eine Blase besteht, ist unklar.

Ein kurzer Überblick über die bekanntesten öffentlich verfügbaren Daten:
Die beiden Schweizer Grossbanken (sorry, liebe ZKB, trotz guter Website) erfassen seit längerer Zeit Daten zu diesem Thema und diese sind auch breit anerkannt. Beide Grossbanken werden voraussichtlich im Februar aktualisierte Daten bereitstellen. Dann die soeben publizierte Studie basierend auf Daten von comparis. Und zuletzt die auch seit längerem publizierten Daten, die durch Wüest und Partner selbst erhoben werden.
In der Studie der Credit Suisse des letzten Jahres sind wichtige Faktoren, die den Immobilienpreis beeinflussen aufgezählt. Das sind Argumente, die hohe Immobilienpreise rechtfertigen könnten. Der wichtigste ist meiner Meinung nach die Standortqualität. Die Credit Suisse macht keine Aussage, ob eine Blase besteht. Zwei allgemein interessante Punkte sind zum Kanton Schwyz enthalten: Bei der Standortqualität liegt der Ausbildungsstand hier unter dem schweizweitem Mittel. Und zum zweiten ist das frei verfügbares Einkommen des Mittelstands (Wohnkosten, Krankenkassenprämien, Gebühren, Pendelkosten) tendenziell an den Orten mit hohen Immobilienpreisen gering (Seite 100 in der Studie).
Die andere Grossbank publiziert ein einfach dargestelltes Hilfsmittel, den UBS Immobilienblasenidex. Dieser erscheint quartalsweise, nächster Publikationstermin ist der kommende Montag. Das wird die Tageszeitungen wieder füllen. Hier wird festgestellt, dass wir uns auf eine Blase zubewegen, aber noch nicht dort sind (im Durchschnitt wohlgemerkt).
So, jetzt zum Auslöser der vielen Medienberichte von letzter Woche. Hier musste ich mich kurz aufregen. Diese Studie, durchgeführt von ETH Zürich (Chair of Entrepreneurial Risks) und comparis.ch, ist meines Wissens das erste Mal erstellt worden. Ich habe keine Ankündigung gefunden, dass diese Analyse regelmässig erfolgen wird. Der Zeitpunkt ist ideal gewählt, kurz bevor die grossen zwei wieder publizieren wollen. Maximale mediale Aufmerksamkeit. Auffällig ist die aus meiner Sicht an Grössenwahn grenzende Andeutung, auch dieses Mal mit dieser Studie die Zukunft vorherzusehen. Die Formulierung ist genial und absolut einwandfrei. Das geht so: Ein Mitarbeiter der Studie hatte bereits viele Crashs korrekt vorhergesagt ("has successfully diagnosed in advance the US real estate market bubble that burst in 2007, the oil bubble that crashed in 2008, the Shanghai Composite index crashes in 2007 and 2009 and many other financial system crashes"). Das verleitet natürlich zu einer Extrapolation in die Zukunft, aber das macht der Leser ja selbst. Auf Seite eins (im ersten Abschnitt wohlgemerkt) einer Studie hat das meiner Meinung nach nichts, aber auch gar nichts zu suchen. Mich erinnerte das spontan an die Figur des grossen Sehers. Wie die Geschichte ablaufen könnte, zeigt ein Blick auf Nouriel Roubini alias Dr. Doom. Nachdem die Emotionen verraucht waren, habe ich mir die Studie dann bis zum Ende angeschaut. Der Inhalt ist gut und sehr schön aufbereitet, insbesondere auch die Veränderung über die Zeit in kleinen Animationen. Da dies die momentan (vermutlich bis Montag) die aktuellsten Daten sind, kurz im Detail für meine Wohngegend hier (sieht so aus, als wären die Gemeinden Wollerau, Feusisberg und Freienbach zusammengefasst, gilt für alle folgenden Zahlen aus dieser Studie):
Der Medianpreis eines mittelgrosses Haus liegt bei über CHF 2m. Das ist schweizweit der höchste Wert in dieser Studie (vor dem Arc Lémanique, unglaublich).
Die Entwicklung des Medianpreis pro Quadratmeter zwischen dem 1. Quartal 2007 und dem 4. Quartal 2012, d.h. innerhalb knapp 6 Jahren, liegt bei Wohnungen in der Kategorie 51-75%. Das ist verglichen mit London oder Shanghai natürlich fast nichts, aber dennoch für die Schweiz erstaunlich hoch.
Der Medianpreis pro Quadratmeter bei Wohnungen liegt in der Kategorie CHF 9'001 bis CHF 12'000.
Der Vollständigkeit halber weise ich hier auch auf die Daten von Wüest und Partner hin, die auch interessant sind.
Und nochmals als Vorwarnung: die Publikationen der beiden Grossbanken stehen vor der Türe. Vielleicht gibt's hier dann die eine oder andere Ergänzung.

Persönlicher Merker: Keine Immoblieninvestionen tätigen. Den UBS Immoblienblasenindex verfolgen, warten bis dieser die Kategorie "Blase" erreicht und wieder zurück auf "Risiko" gefallen ist. Gleichzeitig die Leitzinsen verfolgen, insb. wenn diese wieder über ein Prozent steigen.